👉¿Qué hacer cuando tienes una compraventa de una propiedad donde los herederos son los vendedores?
Antes de iniciar una venta o una compra de este tipo debemos asegurarnos de que toda la documentación esta en regla. Lo que quiere decir que la herencia debe estar repartida entre los herederos y registrada en la entidad correspondiente, es decir en el registro de la propiedad, en el Catastro, etc. A esto le llamamos ACEPTACIÓN DE HERENCIA
En muchas ocasiones, dependiendo de las leyes de cada país, sin tener lugar a duda. Las propiedades en herencia tienen una cierta antigüedad y al proceder a esta aceptación por los herederos, se tienen que corregir registros que en años anteriores no eran necesarios.
Ya sea si eres el vendedor o comprador, es aconsejable buscar profesionales para revisar toda esta documentación.
Por ejemplo: Que todos los bienes estén en coincidencia en cuerpo cierto con las entidades correspondientes, me refiero a los metros cuadrados o si son varias parcelas que estén todas las referencias catastrales respectivamente, comprobar si están unidas o van por separado. Lamentablemente es aquí donde muchas veces nos encontramos sorpresas.
Así como todos los impuestos derivados que también estén pagados. El impuesto de bienes inmuebles, comunidad si la hubiera, los certificados energéticos, si existe una cédula de segunda o primera ocupación. Todo dependiendo del tipo de propiedad y las leyes de cada país.
Cuando tenemos toda esta documentación comprobada, lo que muchas veces nos lleva un tiempo, debemos verificar en caso de parcelas o terrenos, la normativa municipal en el ayuntamiento u organismo representante del lugar donde este el Bien a comprar.
👉¿Qué quiere decir eso?
Pues que, es muy frecuente, que la compra de la propiedad quiera ser destinada a una actividad empresarial o a modificaciones o a ampliaciones y dicha normativa no lo permite, entonces podríamos encontramos con un Bien Raíz comprado y no podemos llegar a cabo nuestras intenciones previas.
En ocasiones los vendedores desconocen esta situación o tienen una información muy antigua. Otras veces es por la ansiedad de vender, no transmiten la información adecuada. Así que comprobar todo por adelantado. Es la mejor forma de evitar engaños, mala fe o simplemente desinformación.
Por otra parte, es preciso saber por qué se vende y no mantienen la propiedad. Y aquí me refiero a las emociones en una operación de este tipo. Pues no es lo mismo vender un Bien donde no se ha vivido o ha llegado a herencia por generación, o por casualidad o por donación. O si la propiedad heredada ha sido la casa de la niñez o que familias y parientes muy allegados hayan vivido en ella. Muchas pueden ser las razones emocionales en la venta e incluso que no se venda, aunque el precio este en mercado y los compradores estén decididos.
El esfuerzo que llevo a dichas personas a la adquisición del bien lleva consigo un APEGO EMOCIONAL, en ocasiones muy doloroso al desprenderse para siempre de la propiedad y no solo hablamos de la estructura construida, sino también el contenido interno. Como serian los muebles de la época o adquiridos por descendencia o piezas únicas de la época, que por diferentes motivos no se puedan mantener en propiedad.
👉Aquí una anécdota de una herencia por donación.
Según un hecho real, vi una película en la televisión alemana sobre una mujer cuando menos lo espera recibe una propiedad en herencia de una persona que había compartido con ella durante muchos años la pasión de volar, la pasión de ser piloto de avión de pasajeros, esta mujer buscando su sueño se trasladó de Alemania a Estados Unidos y era una exitosa piloto de aviones de pasajeros y un día inesperado recibe esta noticia qué ha quedado la casa a su nombre. Ella viene y como nunca vivió en la casa pues decide venderla, pero qué pasa, que había alguien que cuidaba de la casa y sabía todas las emociones y todos los esfuerzos que había tenido que hacer la persona qué le dejaba la herencia.
Esta persona comenzó contratando un agente inmobiliario, porque era una casa que tenía una parcela es muy grande, animales y mucho terreno y era realmente un lugar pequeño donde se encontraba dicha propiedad, donde todos los vecinos se conocían y ella solo se había tomado unos días para gestionar la herencia. Justo cuando el agente inmobiliario tenía un comprador, siguiendo las condiciones de la vendedora, decide no vender, incluso le daban el precio que ella pedía por la propiedad.
¿Qué sucedía con la venta de esta propiedad?
Uno de los empleados que mantenía la vivienda mientras la persona estaba en vida conocía toda la emoción y toda la toda el todo el esfuerzo que había hecho por mantener la vivienda el estado que estaba actualmente, pero esta persona que ha heredado lógicamente no conocía todas estas situaciones a pesar de que se conocían desde hace tiempo. Por otra parte, era un lugar emblemático de la ciudad, del pueblo donde estaba situada la vivienda así que comenzaron las dificultades en el proceso. Siempre que los compradores venían a ver la casa o hablaban de cambios, reformas, quitar una cosa o la otra de la construcción actual, ella cambiada de opinión y ponía pretextos a la profesional inmobiliaria, referente a esos clientes.
Dónde estaba realmente la situación en esta anécdota, el gran apego que existía por la propiedad que fue llegando día a día a la persona que ha heredado la que decide finalmente quedarse con la vivienda y mantenerla para siempre.
En estos casos en estos casos recomiendo a profesionales de la gestión inmobiliaria respetar estas situaciones y sobre todo a trabajarlas durante mucho tiempo antes y no solo enfocarme en lo que es la propiedad o en el bien sino enfocarme en la persona en la emoción que pueda ocultar la venta de esta propiedad, por los hijos, por los padres, por los amigos, por los familiares que hayan heredado, detrás de una propiedad, de una vivienda siempre hay una persona y aconsejo enfocarse mucho en la en las emociones de las personas en el proceso de la gestión.
Por experiencia propia en la gestión de la venta de una herencia han existido conflictos entre los herederos por lo que aconsejo, ya sea un profesional agente inmobiliario o una persona privada que desee adquirir dicha propiedad, que mantenga una conversación de persona a persona para saber y conocer todas estas situaciones ocultas.
En mi última operación inmobiliaria tuve incluso que a desplazarme a una ciudad donde vivía uno de los propietarios herederos y así conocer más de cerca sus emociones, referentes a la venta, puesto que esta persona no había estado nunca más desde que sus padres fallecieron en la vivienda, la otra parte vendedora y heredera, parecía tenerlo muy claro, resultando que realmente había diferentes tipos de emociones tanto de una como de la otra para tomar la decisión final ante notario.
“Detrás de una propiedad inmobiliaria siempre hay emociones”
Aida Gonzalez
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