Empieza Tu
Compra-Venta
logo-etcv
Empieza Tu
Compra-Venta

👉EL APEGO EMOCIONAL 👉 La información adecuada al comprar un bien de herencia

👉¿Qué hacer cuando tienes una compraventa de una propiedad donde los herederos son los vendedores?

Antes de iniciar una venta o una compra de este tipo debemos asegurarnos de que toda la documentación esta en regla. Lo que quiere decir que la herencia debe estar repartida entre los herederos y registrada en la entidad correspondiente, es decir en el registro de la propiedad, en el Catastro, etc. A esto le llamamos ACEPTACIÓN DE HERENCIA

En muchas ocasiones, dependiendo de las leyes de cada país, sin tener lugar a duda. Las propiedades en herencia tienen una cierta antigüedad y al proceder a esta aceptación por los herederos, se tienen que corregir registros que en años anteriores no eran necesarios.

Ya sea si eres el vendedor o comprador, es aconsejable buscar profesionales para revisar toda esta documentación.

Por ejemplo: Que todos los bienes estén en coincidencia en cuerpo cierto con las entidades correspondientes, me refiero a los metros cuadrados o si son varias parcelas que estén todas las referencias catastrales respectivamente, comprobar si están unidas o van por separado. Lamentablemente es aquí donde muchas veces nos encontramos sorpresas.

Así como todos los impuestos derivados que también estén pagados. El impuesto de bienes inmuebles, comunidad si la hubiera, los certificados energéticos, si existe una cédula de segunda o primera ocupación. Todo dependiendo del tipo de propiedad y las leyes de cada país.

Cuando tenemos toda esta documentación comprobada, lo que muchas veces nos lleva un tiempo, debemos verificar en caso de parcelas o terrenos, la normativa municipal en el ayuntamiento u organismo representante del lugar donde este el Bien a comprar.

👉¿Qué quiere decir eso?

Pues que, es muy frecuente, que la compra de la propiedad quiera ser destinada a una actividad empresarial o a modificaciones o a ampliaciones y dicha normativa no lo permite,  entonces podríamos encontramos con un Bien Raíz comprado y no podemos llegar a cabo nuestras intenciones previas.

En ocasiones los vendedores desconocen esta situación o tienen una información muy antigua. Otras veces es por la ansiedad de vender, no transmiten la información adecuada. Así que comprobar todo por adelantado. Es la mejor forma de evitar engaños, mala fe o simplemente desinformación.

Por otra parte, es preciso saber por qué se vende y no mantienen la propiedad. Y aquí me refiero a las emociones en una operación de este tipo. Pues no es lo mismo vender un Bien donde no se ha vivido o ha llegado a herencia por generación, o por casualidad o por donación. O si la propiedad heredada ha sido la casa de la niñez o que familias y parientes muy allegados hayan vivido en ella. Muchas pueden ser las razones emocionales en la venta e incluso que no se venda, aunque el precio este en mercado y los compradores estén decididos.

El esfuerzo que llevo a dichas personas a la adquisición del bien lleva consigo un APEGO EMOCIONAL, en ocasiones muy doloroso al desprenderse para siempre de la propiedad y no solo hablamos de la estructura construida, sino también el contenido interno. Como serian los muebles de la época o adquiridos por descendencia o piezas únicas de la época, que por diferentes motivos no se puedan mantener en propiedad.

👉Aquí una anécdota de una herencia por donación.

Según un hecho real, vi una película en la televisión alemana sobre una mujer cuando menos lo espera recibe una propiedad en herencia de una persona que había compartido con ella durante muchos años la pasión de volar, la pasión de ser piloto de avión de pasajeros, esta mujer buscando su sueño se trasladó de Alemania a Estados Unidos y era una exitosa piloto de aviones de pasajeros y un día inesperado recibe esta noticia qué ha quedado la casa a su nombre. Ella viene y como nunca vivió en la casa pues decide venderla, pero qué pasa, que había alguien que cuidaba de la casa y sabía todas las emociones y todos los esfuerzos que había tenido que hacer la persona qué le dejaba la herencia.

Esta persona comenzó contratando un agente inmobiliario, porque era una casa que tenía una parcela es muy grande, animales y mucho terreno y era realmente un lugar pequeño donde se encontraba dicha propiedad, donde todos los vecinos se conocían y ella solo se había tomado unos días para gestionar la herencia. Justo cuando el agente inmobiliario tenía un comprador, siguiendo las condiciones de la vendedora, decide no vender, incluso le daban el precio que ella pedía por la propiedad.

¿Qué sucedía con la venta de esta propiedad?

Uno de los empleados que mantenía la vivienda mientras la persona estaba en vida conocía toda la emoción y toda la toda el todo el esfuerzo que había hecho por mantener la vivienda el estado que estaba actualmente, pero esta persona que ha heredado lógicamente no conocía todas estas situaciones a pesar de que se conocían desde hace tiempo. Por otra parte, era un lugar emblemático de la ciudad, del pueblo donde estaba situada la vivienda así que comenzaron las dificultades en el proceso. Siempre que los compradores venían a ver la casa o hablaban de cambios, reformas, quitar una cosa o la otra de la construcción actual, ella cambiada de opinión y ponía pretextos a la profesional inmobiliaria, referente a esos clientes.

Dónde estaba realmente la situación en esta anécdota, el gran apego que existía por la propiedad que fue llegando día a día a la persona que ha heredado la que decide finalmente quedarse con la vivienda y mantenerla para siempre.

En estos casos en estos casos recomiendo a profesionales de la gestión inmobiliaria respetar estas situaciones y sobre todo a trabajarlas durante mucho tiempo antes y no solo enfocarme en lo que es la propiedad o en el bien sino enfocarme en la persona en la emoción que pueda ocultar la venta de esta propiedad, por los hijos, por los padres, por los amigos, por los familiares que hayan heredado, detrás de una propiedad, de una vivienda siempre hay una persona y aconsejo enfocarse mucho en la en las emociones de las personas en el proceso de la gestión.

Por experiencia propia en la gestión de la venta de una herencia han existido conflictos entre los herederos por lo que aconsejo, ya sea un profesional agente inmobiliario o una persona privada que desee adquirir dicha propiedad, que mantenga una conversación de persona a persona para saber y conocer todas estas situaciones ocultas.

En mi última operación inmobiliaria tuve incluso que a desplazarme a una ciudad donde vivía uno de los propietarios herederos y así conocer más de cerca sus emociones, referentes a la venta, puesto que esta persona no había estado nunca más desde que sus padres fallecieron en la vivienda, la otra parte vendedora y heredera, parecía tenerlo muy claro, resultando que realmente había diferentes tipos de emociones tanto de una como de la otra para tomar la decisión final ante notario.

“Detrás de una propiedad inmobiliaria siempre hay emociones”

Aida Gonzalez

Impuestos como el ITP, el de Sucesiones o Donaciones o el de Patrimonio sufrirán cambios

Impuestos de transmisiones patrimoniales

👉El anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal se encuentra actualmente en fase de aprobación parlamentaria y estará de nuevo sobre la mesa del Gobierno liderado por Pedro Sánchez. Se trata de una normativa que, una vez aprobada, traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Te explicamos en qué va a consistir este hachazo fiscal.

En otoño de 2018 se conocía el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que abogaba por modificar la base imponible del ITPAJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), de tal manera que ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble. Pero esta norma contempla muchas más cosas. Vamos a desgranarlo de la mano de José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

👉Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD

La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y se presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc.

Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.

“En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: El catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. La aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor, el de referencia de Catastro”, señala José María Salcedo. Este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

Este valor de referencia oficial aprobado por Catastro se presume además cierto, salvo prueba en contrario. De este modo, se obligará al contribuyente a demostrar que el inmueble comprado o heredado tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Es decir, se trasladará la carga de la prueba, ya que hasta ahora la Administración es la que debe demostrar cuál es el valor real de un inmueble si era diferente al fijado por el contribuyente. Con la nueva normativa, una vez entre en vigor esta carga de la prueba será asumida por el contribuyente.

Así, se puede dar el caso de que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado ante notario. 

👉Cambios en el IRPF en el caso del pacto sucesorio

La futura Ley de lucha contra el fraude fiscal contempla eliminar el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF. Mediante pacto sucesorio se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer. La principal ventaja es que sólo queda gravada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Con la nueva normativa, si se aprueba, el adquiriente de los inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante.

Veámoslo con un ejemplo:

Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros.

Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros (500.000 euros menos 200.000 euros).

👉La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble

El Anteproyecto de ley también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).

Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

“Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa”, comenta el abogado Salcedo.